5 年前出于投资目的买房的赚钱效应在慢慢消失。

如果说博林君瑞，因为与学区房失之交臂叠加市场大环境因素，二手房成交价从高峰的 8 万 +/ 平一路回落到参考价的水平，是沙井 5 年前入市最不走运的小区，那么现在这把交椅交到了华强城市花园手里。

2018 年 6 月开盘均价约 4.4 万 / 平的博林君瑞，在 2022 年 12 月 18 日成交一套 89 平总价 530 万，成交单价约 5.69 万 / 平。

按照 5 年前的 5.39% 利率水平贷款，三成首付，贷款 274.12 万，持有 53 个月，还贷利息 63.21 万，至少业主是小赚 75.19 万（530-89*4.4-63.21）。

(相关资料图)

但轮到华强城市花园一期，似乎运气就没这么好了。

与同年入市的博林君瑞相比，华强城城市花园一期，是当年沙井新房的当红炸子鸡，1240 套住宅的体量，开盘当天就卖出了 1100+ 套。

最近华强城市花园一期成交了一套价格水平超出市场预期的房源，成交单价 48614 万 / 平，总价 800 万，瞬间引起了房产圈人的关注。

小区 2018 年 11 月 27 日开盘，164 平左右的房源都在 4 栋 B 区位置，备案登记的价格范围单价区间约 4.47 万 -4.76 万 /㎡，总价区间约 734.69-780.68 万 / 套。如果按三成首付，房贷利率 5.39%，持有时间 50 个月来具体计算，业主亏损资金 46.98 — 100.12 万。这还没算上交易的税费，房子还差 8 个月才到免税期，若算上，亏损就更多了。

现在小区房源普遍挂牌 5.9 万 -7.4 万 / 平，个别房源甚至挂到 84513 元 /㎡，明显比成交的房源高出不少。

可能有人会说，这套房源是孤例啊，并不能作为参考。

但不管是什么原因导致了低价成交，市场以后的成交锚点，基本都会以这套房子为参照。

一方面，市场上的买家，不会过于计较房子到底是因为什么原因被出售。

另一方面，小区基本没有历史成交数据作为参考，只能以这套作为小区在二手市场首次成交的典型。

另外需要注意的是，华强城市花园一期作为参考价出台后才解除限售限制的小区，就意味着这套房源的成交没有参考价限制，完完全全就是纯粹的市场行为，更具备市场的参考性。

换句话说，即使没有参考价指导成交小区已经很难卖得起价了，那么小区其他挂牌 6 万 / 平、7 万 / 平甚至 8 万 / 平的价格，基本就没有什么价格优势了。

而且就算小区挂牌价压实在 6-7 万 / 平，周边新房限价 5.4 万 -5.7 万 / 平，潜在供应体量近万套，也能把华强城市花园的二手房价格压得死死的。

再加上华强城市一期和三期自身的总户数就达到了 1704 套，一二手房的供应量并不缺。

所以对于华强城市花园，甚至沙井的其他次新小区来说，考验才刚刚开始。

实际上，华强城市花园一期成交的这套房源，也说明了一件事——随着越来越多不在参考价指导范围的小区出现，这些小区正慢慢验证 5 年前买房人的眼光。

可以说华强城市花园就是 2018 年入市新房的一面镜子，成交效应，会是蝴蝶翅膀的一次煽动。

小女警粗略地统计了下，2018 年 2 月 8 日后入市，截至 2020 年 2 月 8 日的新房，已经可以解除限售的（也就是在指导价出台后才满 3 年限售期）住宅小区，超过了 91 个，其中已经在中介平台挂出房源的有 33 个。

其中不乏前两年就已有所成交的小区。

而从近期挂牌来看，保守估计 11 个小区，无论是名义上的账面，还是实账，是处于亏损的。

就算账面没有亏损，有些小区的业主，实账上已经有损失。

比如深城投中城花园一期，2023 年 2 月 23 日，成交一套 121 平房源，成交总价 460 万，均价 3.8 万 / 平。

按三成首付，5.93% 利率计算，持有 51 个月，还贷利息 79.03，账面亏损约 127.23 万（460-121*4.2-79.03）。

这就意味着，即使是 2018 年低位上车，依旧很多人并没有吃到 2020 年大行情红利。

而且随着到期解除限售的房子越来越多，这些小区也会慢慢集中挂牌供应，就算没有 " 指导价 " 压制，跑赢大市的概率也会越来越小。

所以建议大家对房子的心态建议放平一些，放下靠房子套利的执念，对房子的关注回归到最基本的居住属性。

作者 | 飞天小女警